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地王面临多方政策收紧,异常交易

时间:2019-09-29 23:12来源:科学研究
土地供应政策将调整 差别化供地是重点 当前土地市场冷热不均,地价高位运行。《经济参考报》记者从多方了解到,今年将调整土地供应政策,差别化供地将成为政策重点方向。 当前

土地供应政策将调整 差别化供地是重点

当前土地市场冷热不均,地价高位运行。《经济参考报》记者从多方了解到,今年将调整土地供应政策,差别化供地将成为政策重点方向。

当前土地市场冷热不均,地价高位运行。《经济参考报》记者从多方了解到,今年将调整土地供应政策,差别化供地将成为政策重点方向。

今年以来,部分一二线城市土地市场高价地频出,“面粉贵过面包”现象成为常态,7月份甚至被称为“地王月”。有鉴于此,近期证监会、国土部等部门分别传出 针对土地市场的政策收紧信号,上海、南京、合肥等地也陆续出台了相关收紧政策。业内人士分析认为,综合多种因素来看,一二线前期热点城市的土地市场热度将 有所回落,地价涨幅略有放缓。

当前土地市场冷热不均,地价高位运行。《经济参考报》记者从多方了解到,今年将调整土地供应政策,差别化供地将成为政策重点方向。

中国土地勘测规划院地政研究中心研究员王庆日告诉记者,2016年将进一步调整土地供应政策。配合供给端结构性改革,未来土地供应的方向为补短板,重点保障创新驱动发展战略,大力推进大众创业万众创新,支持培育发展新产业、新业态发展用地;土地供应的重心将放在调控区域经济平衡、倒逼土地利用方式转型、引导土地利用结构优化等方面;建设用地的结构优化、闲置用地处置、低效用地再开发将成为未来满足发展用地需求的主要途径。

中国土地勘测规划院地政研究中心研究员王庆日告诉记者,2016年将进一步调整土地供应政策。配合供给端结构性改革,未来土地供应的方向为补短板,重点保障创新驱动发展战略,大力推进大众创业万众创新,支持培育发展新产业、新业态发展用地;土地供应的重心将放在调控区域经济平衡、倒逼土地利用方式转型、引导土地利用结构优化等方面;建设用地的结构优化、闲置用地处置、低效用地再开发将成为未来满足发展用地需求的主要途径。

现象 多个城市“地王”频出

中国土地勘测规划院地政研究中心研究员王庆日告诉记者,2016年将进一步调整土地供应政策。配合供给端结构性改革,未来土地供应的方向为补短板,重点保障创新驱动发展战略,大力推进大众创业万众创新,支持培育发展新产业、新业态发展用地;土地供应的重心将放在调控区域经济平衡、倒逼土地利用方式转型、引导土地利用结构优化等方面;建设用地的结构优化、闲置用地处置、低效用地再开发将成为未来满足发展用地需求的主要途径。

“未来应合理评估‘新市民’城镇化进程中对现行用地需求各方面带来的变化”,中国土地勘测规划院认为,应该从总量、结构、类型着眼,切实实现有效需求与现行市场的对接融合,通过精准化的供应管理,避免资源错配导致的“新库存”形成。

“未来应合理评估‘新市民’城镇化进程中对现行用地需求各方面带来的变化”,中国土地勘测规划院认为,应该从总量、结构、类型着眼,切实实现有效需求与现行市场的对接融合,通过精准化的供应管理,避免资源错配导致的“新库存”形成。

上半年,多个城市土地市场高价地频出,进入下半年以后,这种行情仍在延续。据《经济参考报》记者不完全统计,仅仅7月份下旬,上海、合肥等城市土地市场已经连续出现多个“地王”。

“未来应合理评估‘新市民’城镇化进程中对现行用地需求各方面带来的变化”,中国土地勘测规划院认为,应该从总量、结构、类型着眼,切实实现有效需求与现行市场的对接融合,通过精准化的供应管理,避免资源错配导致的“新库存”形成。

实际上,近年来,国务院就进一步化解产能严重过剩矛盾等事宜,先后出台了多个文件都涉及到差别化用地支持政策。2015年12月,国土部曾经会同发改委等五部委出台《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》。国土部方面表示,针对具体行业的单独支持政策,还需要进行整体设计。

实际上,近年来,国务院就进一步化解产能严重过剩矛盾等事宜,先后出台了多个文件都涉及到差别化用地支持政策。2015年12月,国土部曾经会同发改委等五部委出台《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》。国土部方面表示,针对具体行业的单独支持政策,还需要进行整体设计。

7月29日,合肥市针对6幅地块进行拍卖,吸引了数十家房地产企业参与,当日土地出让金收入达到63亿元。其中合肥高新区、庐阳区和新站区陆续诞生三个“地王”,最高溢价率达到330%。

实际上,近年来,国务院就进一步化解产能严重过剩矛盾等事宜,先后出台了多个文件都涉及到差别化用地支持政策。2015年12月,国土部曾经会同发改委等五部委出台《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》。国土部方面表示,针对具体行业的单独支持政策,还需要进行整体设计。

事实上,回顾2015全年的土地市场,地价一直在高位运行。以第四季度为例,全国105个主要监测城市的综合、住宅地价环比上涨城市超过七成,同比上涨城市约占八成。此外,第四季度,国土部方面监测的异常交易地块数量明显增加,季度内全国上报异常交易地块62宗,比第三季度增加了31宗,增幅为 100%,与2014年同期相比,增加了36宗,增幅为 138%。其中,一线城市异常交易地块数量约占四成。

事实上,回顾2015全年的土地市场,地价一直在高位运行。以第四季度为例,全国105个主要监测城市的综合、住宅地价环比上涨城市超过七成,同比上涨城市约占八成。此外,第四季度,国土部方面监测的异常交易地块数量明显增加,季度内全国上报异常交易地块62宗,比第三季度增加了31宗,增幅为 100%,与2014年同期相比,增加了36宗,增幅为 138%。其中,一线城市异常交易地块数量约占四成。

同日,上海市杨浦区新江湾城一宗地块以总价31.55亿元成功出让。经业内测算,该地块成交楼板价52840元/平方米,溢价率51%。剔除公共设施、保 障房和自持部分,可售部分实际楼板价达到92506元/平方米,被业内称为上海新晋单价“地王”。另在此两日前的27日,上海市出让浦东新区一宗地块,最 终被金地集团以88亿元总价竞得,溢价率高达286%,楼板价33023元/平方米,成为今年以来上海土地拍卖的单幅土地总价“地王”。

事实上,回顾2015全年的土地市场,地价一直在高位运行。以第四季度为例,全国105个主要监测城市的综合、住宅地价环比上涨城市超过七成,同比上涨城市约占八成。此外,第四季度,国土部方面监测的异常交易地块数量明显增加,季度内全国上报异常交易地块62宗,比第三季度增加了31宗,增幅为 100%,与2014年同期相比,增加了36宗,增幅为 138%。其中,一线城市异常交易地块数量约占四成。

针对土地市场的分化现象,易居房地产研究院研究员曹倪娜表示,在2014和2015年房地产市场大分化的市场环境下,大型房企甚至是险资类金融企业,涌入一线城市和重点二线城市拿地的步伐进一步加快,促使土地价格加速上升。

针对土地市场的分化现象,易居房地产研究院研究员曹倪娜表示,在2014和2015年房地产市场大分化的市场环境下,大型房企甚至是险资类金融企业,涌入一线城市和重点二线城市拿地的步伐进一步加快,促使土地价格加速上升。

此外,7月28日,武汉出让8宗土地,最终除一宗地块遭遇流拍外,另外7宗地全部成功出让,总出让价款77.15亿元。其中,064号地块被碧桂园以25.31亿元总价、溢价289%的代价竞得,超过2万元/平方米的楼面地价也让该地块成为武汉新的单价“地王”。

针对土地市场的分化现象,易居房地产研究院研究员曹倪娜表示,在2014和2015年房地产市场大分化的市场环境下,大型房企甚至是险资类金融企业,涌入一线城市和重点二线城市拿地的步伐进一步加快,促使土地价格加速上升。

国土资源部调控和监测司巡视员董祚继告诉《经济参考报》记者:“我国以有偿使用为主要内容的城镇土地市场化配置改革取得了显著成效,但客观而言,市场化配置不足与过度市场化问题同时存在,前者导致土地粗放利用、国有资产流失和企业不公平竞争;后者导致企业用地成本过快上升,降低产品竞争力,并阻碍产业调整升级”。

国土资源部调控和监测司巡视员董祚继告诉《经济参考报》记者:“我国以有偿使用为主要内容的城镇土地市场化配置改革取得了显著成效,但客观而言,市场化配置不足与过度市场化问题同时存在,前者导致土地粗放利用、国有资产流失和企业不公平竞争;后者导致企业用地成本过快上升,降低产品竞争力,并阻碍产业调整升级”。

因此,7月份被业内称为土地市场的“地王月”。据市场统计数据,7月后半个月,不仅仅是南京、杭州、苏州、合肥等重点二线城市“地王”频出,还有武汉、郑州、嘉兴、温州、南昌、青岛、南宁、昆山、珠海、长春等十余个城市先后诞生12个单价或总价“地王”。

国土资源部调控和监测司巡视员董祚继告诉《经济参考报》记者:“我国以有偿使用为主要内容的城镇土地市场化配置改革取得了显著成效,但客观而言,市场化配置不足与过度市场化问题同时存在,前者导致土地粗放利用、国有资产流失和企业不公平竞争;后者导致企业用地成本过快上升,降低产品竞争力,并阻碍产业调整升级”。

中国土地勘测规划院分析指出,2016年一季度,土地价格整体将延续 2015年趋势。在“去库存”的压力及各种新政策的综合影响下,住宅地价整体将呈现微幅波动,热点城市积聚的上涨动力在短期内仍可能发挥作用,但区域间、城市间的分化长期持续。

中国土地勘测规划院分析指出,2016年一季度,土地价格整体将延续 2015年趋势。在“去库存”的压力及各种新政策的综合影响下,住宅地价整体将呈现微幅波动,热点城市积聚的上涨动力在短期内仍可能发挥作用,但区域间、城市间的分化长期持续。

土地市场竞争激烈,房地产企业拿地金额也相应大幅上涨。来自中原地产研究中心最新统计数据显示,包括保利地产、万科、华润置地、碧桂园、恒大集团等30大 标杆房企今年前7个月合计拿地金额高达3967.77亿元,相比2015年同期的2441亿元上涨幅度达到了62.5%。

中国土地勘测规划院分析指出,2016年一季度,土地价格整体将延续 2015年趋势。在“去库存”的压力及各种新政策的综合影响下,住宅地价整体将呈现微幅波动,热点城市积聚的上涨动力在短期内仍可能发挥作用,但区域间、城市间的分化长期持续。

董祚继告诉记者,在遏制产业用地成本过快上升方面,除了多渠道拓展建设用地空间、控制征地拆迁成本不合理上涨外,关键是完善土地供应特别是有偿使用制度。他说,未来土地供应政策制度创新方面主要包括盘活利用现有用地、新产业新业态用地精细化管理、产业用地差别化政策、改进产业用地供应管理。

董祚继告诉记者,在遏制产业用地成本过快上升方面,除了多渠道拓展建设用地空间、控制征地拆迁成本不合理上涨外,关键是完善土地供应特别是有偿使用制度。他说,未来土地供应政策制度创新方面主要包括盘活利用现有用地、新产业新业态用地精细化管理、产业用地差别化政策、改进产业用地供应管理。

政策 多方加码土地出让限制

董祚继告诉记者,在遏制产业用地成本过快上升方面,除了多渠道拓展建设用地空间、控制征地拆迁成本不合理上涨外,关键是完善土地供应特别是有偿使用制度。他说,未来土地供应政策制度创新方面主要包括盘活利用现有用地、新产业新业态用地精细化管理、产业用地差别化政策、改进产业用地供应管理。

“现行单一生产功能、产城分离的开发区用地管理方式,不仅扩大了用地需求、降低了管理效率,也加大了配套设施建设、物流和运营成本”。董祚继表示,应推动开发区向城市综合功能转型,对于单一功能的开发区和产业集聚区,在符合规划的前提下,也应适当安排建设用地用于商品零售、住宿餐饮、商务金融、城镇住宅、文化休闲等建设,最大限度降低用地成本,提高企业和城市竞争力。

“现行单一生产功能、产城分离的开发区用地管理方式,不仅扩大了用地需求、降低了管理效率,也加大了配套设施建设、物流和运营成本”。董祚继表示,应推动开发区向城市综合功能转型,对于单一功能的开发区和产业集聚区,在符合规划的前提下,也应适当安排建设用地用于商品零售、住宿餐饮、商务金融、城镇住宅、文化休闲等建设,最大限度降低用地成本,提高企业和城市竞争力。

8月1日,市场消息传出,某股份制商业银行近期下发的2016年房地产行业授信政策中明确:对于2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目,原则上不 介入;该行还要求加强前端融资管理,对全国前20名的房企,融资比例不超过土地成本的60%,其他房企则不超过50%;此外,原则上不介入2015年三季 度以后拿地成本过高的项目。

“现行单一生产功能、产城分离的开发区用地管理方式,不仅扩大了用地需求、降低了管理效率,也加大了配套设施建设、物流和运营成本”。董祚继表示,应推动开发区向城市综合功能转型,对于单一功能的开发区和产业集聚区,在符合规划的前提下,也应适当安排建设用地用于商品零售、住宿餐饮、商务金融、城镇住宅、文化休闲等建设,最大限度降低用地成本,提高企业和城市竞争力。

国土资源部土地利用管理司副司长窦敬丽说,为了支持培育发展新产业、新业态,近期国土部联合多部委出台了系列针对新产业、新业态的用地指导意见。“尤其是针对处于创业起步阶段的中小微企业‘拿地难’的问题,这些扶持政策给予了‘特别空间’。”

国土资源部土地利用管理司副司长窦敬丽说,为了支持培育发展新产业、新业态,近期国土部联合多部委出台了系列针对新产业、新业态的用地指导意见。“尤其是针对处于创业起步阶段的中小微企业‘拿地难’的问题,这些扶持政策给予了‘特别空间’。”

对此,易居研究院副院长杨红旭分析认为,“房地产去库存,重点在三四线城市;房地产去杠杆,重点在热点城市的个人投资者与‘地王’制造者。”他认为,应该密切关注房地产金融链条的渐紧。

国土资源部土地利用管理司副司长窦敬丽说,为了支持培育发展新产业、新业态,近期国土部联合多部委出台了系列针对新产业、新业态的用地指导意见。“尤其是针对处于创业起步阶段的中小微企业‘拿地难’的问题,这些扶持政策给予了‘特别空间’。”(原标题:地价总体高位运行 各线城市冷热不均差别化将是今年供地政策重点支持新产业用地 降低建设用地成本)

事实上,从资金源头限制“地王制造者”已经初现端倪。近日,证监会在一次内部会议上表示,房地产企业通过再融资补充流动资金将受到严格限制,再融资所募资金只能用于房地产建设,而不能用于拍地和偿还银行贷款。

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另一方面,多个地方政府也正在有针对性的调整土地政策,尤其“地王”频出的热点城市,调整政策以收紧为主。上海市发改委主任沈晓初近日表示,下半年,上海 将在严格执行限购和差别化信贷税收政策、坚决抑制投资投机性需求的同时,加快调整土地供应结构,提高住宅供地比例,加快商品住房土地供应节奏。

在此之前,南京市针对土地市场推出了“熔断机制”:土地现场竞价一旦超过最高限价,地块将被流拍。业内分析认为,南京此举同样是希望房地产企业理性拿地,最终达到抑制地价的作用。

“地王”频出的合肥市近日也推出了规范国有经营性建设用地出让行为的政策,具体内容包括:单宗土地出让价款首次缴纳比例不得低于50%,闲置土地满两年无偿收回,欠缴土地出让价款、闲置土地等未处置前不能再拿新地等。

不仅如此,由于一二线土地市场高价地频出,国土部土地利用管理司在6月中旬重申了“异常交易地块”的上报备案制度,要求地方国土部门明确异常交易地块的上报范围、方式、条件、期限等,省级国土资源部门应对出现异常高价地块的市县进行督促和约谈。

趋势 土地市场热度或将回落

国土部相关负责人告诉《经济参考报》记者,近期,南京、合肥等部分二线热点城市出现房屋销售火爆现象,土地市场进而出现连续高价成交的情况,究其原因,一 方面是在货币宽松政策影响下,房企的融资成本下降,资金充裕;另一方面,在整体经济结构转型过程中,新产业发展不可能一蹴而就,各级政府面临较大的财政压 力,土地出让收入成为政府阶段性创收的主要来源。此外,部分国企迫于行业整合压力,也促成了过度竞争拿地的局面。

该负责人表示,今年以来,在房地产销售市场回暖和基建投资拉动下,全国土地市场总体呈现“总量稳定、区域调整、价格上行”的运行态势,保持“逐步回稳”的 运行方向。全国房地产用地市场仍处于大周期持续低迷后的“修复期”,当前供求整体上仍处于“弱平衡”阶段,但不同层级城市表现各异。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,由于房地产企业之间竞争激烈,“不仅仅企业的拿地金额明显上涨,土地价格也创了历史最高纪录,平均拿地价格上涨幅度达 到了31%。而且因为一线城市供应减少,实际拿地成本涨幅更高”。他认为,对于未来市场而言,这些标杆房企因为拿地成本普遍增加,未来房价一旦进入调整周 期,很可能面临巨大的销售难题。

张大伟告诉《经济参考报》记者,“从2015年开始房企出现了增收不增利润的普遍现象,而当前的高地价正在进一步透支房企的利润。虽然今年以来全国一二线 房地产市场销售回暖,但更多三四线城市依然处于调整过程中,以价换量的行情还在持续”。所以,土地储备充足的企业,下半年拿地动作将趋于谨慎。事实上,据 《经济参考报》记者了解到,目前金地集团、融创中国等企业已经开始减少拿地规模。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松告诉《经济参考报》记者,地价走势的变化与当前宏观经济背景及不动产市场状况基本吻合。赵松分析预测,综合多种因素,三 季度全国地价整体保持温和上升的态势,房地产市场持续分化,升温或回暖的城市范围向三线热点城市扩大;一二线前期热点城市的土地市场热度将有所回落,地价 涨幅略有放缓。

编辑:科学研究 本文来源:地王面临多方政策收紧,异常交易

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